Caparra confirmatoria: gli errori più comuni quando si compra casa
Caparra confirmatoria o acconto? Come funziona, quando si perde o si restituisce doppia e i 7 errori più frequenti nel preliminare di vendita immobiliare.
In breve
La caparra confirmatoria è una somma consegnata alla firma del preliminare: se l'acquirente recede la perde, se recede il venditore la restituisce doppia (art. 1385 c.c.). L'errore più frequente è non chiarire per iscritto se la somma è caparra o semplice acconto, perché le conseguenze sono molto diverse.
Dati essenziali
- Riferimento di legge
- art. 1385 codice civile
- Se recede chi l'ha versata
- la caparra resta al venditore
- Se recede chi l'ha ricevuta
- restituisce il doppio
- Importo tipico
- spesso 10% del prezzo
- Pagamento
- tracciabile: bonifico o assegno circolare
Caparra confirmatoria, penitenziale e acconto: la differenza
| Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) | Conferma l'impegno. In caso di inadempimento si può recedere trattenendo la caparra (o chiedendo il doppio). Si può anche chiedere l'esecuzione del contratto. |
|---|---|
| Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) | Corrispettivo del diritto di recesso: ognuno può ritirarsi perdendo (o restituendo il doppio della) somma. |
| Acconto sul prezzo | Anticipo di pagamento: in caso di scioglimento si restituisce, senza penale. |
Il testo del preliminare deve dire con chiarezza di quale somma si tratta. Se scrivi solo «versato a titolo di caparra», un giudice potrebbe doverlo interpretare.
I 7 errori più comuni
1. Non specificare la natura della somma
Scrivere «acconto» quando si intende caparra, o viceversa, cambia chi ci rimette. Specifica «caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c.».
2. Versare la caparra prima delle verifiche
Se firmi una proposta d'acquisto con assegno consegnato all'agenzia, e poi trovi un'ipoteca o un abuso edilizio, recuperare i soldi può essere lungo. Fai le verifiche prima, come nella checklist del compromesso.
3. Pagare in contanti o con metodi non tracciabili
Il pagamento dev'essere tracciabile. Nel preliminare indica estremi di bonifico o assegni, come richiede la normativa sulla mediazione immobiliare.
4. Dimenticare la condizione sospensiva del mutuo
Se la banca non concede il finanziamento e nel contratto non c'è la clausola, rischi di perdere la caparra. Inseriscila sempre se hai bisogno di mutuo.
5. Caparra troppo alta
Non c'è un limite di legge, ma più è alta più perdi se qualcosa va storto. In prassi si usa spesso il 10% del prezzo.
6. Dare la caparra all'agenzia senza un incarico chiaro
Verifica a chi intesti l'assegno (in genere al venditore) e chiedi una ricevuta firmata.
7. Non registrare il preliminare
Senza registrazione il contratto non ha data certa e hai meno strumenti se qualcosa va storto. Entro 20 giorni.
Cosa succede se il venditore non rispetta l'accordo
Hai due strade: recedere e chiedere il doppio della caparra oppure chiedere al giudice di sostituire il rogito con una sentenza (art. 2932 c.c.) e, se vuoi, il risarcimento del danno. La scelta dipende da quanto vuoi davvero quella casa e da quanto è rischioso il contenzioso.
Cosa succede se cambi idea tu
Se hai versato una caparra confirmatoria, il venditore può trattenerla. Se non ci sono giusti motivi (come il mancato mutuo), puoi perderla anche se la casa è ancora in vendita. Prima di firmare calcola quanto sei disposto a rischiare, anche in funzione dei costi complessivi dell'acquisto.
Esempio numerico: casa da 150.000 €
Caparra confirmatoria di 15.000 € (10% del prezzo) versata alla firma del preliminare.
| Che cosa succede | Chi perde o riceve | Importi |
|---|---|---|
| Il compratore recede senza giusta causa | Il venditore trattiene la caparra | Il compratore perde 15.000 € |
| Il venditore recede o non vende | Il compratore ha diritto al doppio | Il venditore restituisce 30.000 € |
| Il mutuo non viene concesso (con clausola) | La caparra torna indietro | Il compratore recupera 15.000 € |
| Il rogito si fa regolarmente | La caparra diventa parte del prezzo | Al rogito si pagano 135.000 € |
Schema semplificato dell'art. 1385 c.c.: nei casi concreti contano la causa dell'inadempimento e le clausole firmate.
Clausole da inserire
- «La somma di euro [importo] è versata a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c.»
- Le modalità di pagamento con data, banca e numero di assegno o bonifico.
- La condizione sospensiva del mutuo con termine preciso.
- La data limite del rogito e le conseguenze di un ritardo.
Quando intervenire con un legale
Se l'altra parte non si presenta al rogito, se emergono abusi o ipoteche non dichiarati o se la caparra è stata versata a un'agenzia senza contratto, chiedi subito una consulenza prima di fare mosse. Leggi anche la checklist del compromesso.
Domande frequenti
Cos'è la caparra confirmatoria?
È una somma versata alla firma del preliminare a conferma dell'impegno. Se recedi, la perdi; se recede chi l'ha ricevuta, deve restituirla doppia.
Quanto è di solito la caparra confirmatoria?
Non c'è un limite di legge. Nella prassi si usa spesso intorno al 10% del prezzo, ma si può concordare un importo diverso.
Differenza tra caparra e acconto?
La caparra ha funzione di garanzia e può essere trattenuta o restituita doppia; l'acconto è un anticipo del prezzo e va restituito se il contratto si scioglie.
Posso riavere la caparra se la banca non mi dà il mutuo?
Sì, se nel contratto c'è la condizione sospensiva del mutuo. Senza questa clausola rischi di perderla.
Fonti ufficiali
Ultima verifica dei contenuti: 26 ottobre 2026. Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali.
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