Mutuo a tasso fisso o variabile: come scegliere nel 2026
Mutuo fisso o variabile? Differenze, vantaggi, rischi e un esempio con rata a 25 anni. Scopri come scegliere in base a reddito, durata e tolleranza al rischio.
In breve
Il mutuo a tasso fisso ha la rata costante per tutta la durata ed è adatto a chi vuole certezza. Il tasso variabile segue gli indici di mercato (Euribor) e può costare meno all'inizio, ma la rata può salire. Scegli in base alla stabilità del tuo reddito e a quanto potresti sopportare una rata più alta.
Dati essenziali
- Fisso
- rata costante, tasso più alto di partenza
- Variabile
- rata legata a Euribor + spread, può salire o scendere
- Misto / con cap
- una soglia massima limita i rialzi
- Indicatore da confrontare
- TAEG, non solo il tasso (TAN)
- Regola prudente
- rata non oltre il 30-35% del reddito netto
La differenza in una frase
Nel mutuo a tasso fisso la banca fissa il tasso alla firma e non cambia. Nel mutuo a tasso variabile il tasso è la somma di un indice di riferimento (di solito l'Euribor) e dello spread della banca: cambia a intervalli regolari e con esso la rata.
Esempio numerico: quanto cambia la rata
Mutuo di 150.000 € a 25 anni. I tassi sono ipotetici, scelti a scopo didattico e non sono quelli attuali del mercato.
| Tasso annuo | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|
| 2,5% | 673 € | 51.878 € |
| 3,0% | 711 € | 63.395 € |
| 3,5% | 751 € | 75.281 € |
| 4,0% | 792 € | 87.527 € |
| 5,0% | 877 € | 113.066 € |
Con questo schema, ogni punto percentuale in più sul tasso costa circa 80 € di rata al mese. Prova i tuoi numeri con il calcolatore della rata.
Quando conviene il tasso fisso
- Il reddito è un solo stipendio, o non c'è margine per un rialzo della rata.
- Vuoi pianificare le spese sul lungo periodo.
- Il divario tra fisso e variabile è piccolo: la tranquillità costa poco.
Quando può convenire il variabile
- Hai una riserva di liquidità e redditi in crescita.
- Pensi di estinguere il mutuo in tempi brevi.
- La banca offre un variabile con cap (tetto al tasso), che limita il rischio.
Le alternative: tasso misto e tasso con cap
Il tasso misto permette di passare dal fisso al variabile (o viceversa) in determinate finestre. Il variabile con cap fissa un tetto massimo. Hanno spesso costi più alti ma sono una via di mezzo.
Cosa guardare oltre al tasso
- TAEG: comprende interessi, spese di istruttoria, assicurazioni obbligatorie e costi di gestione.
- Spread e indice per il variabile, e quando si aggiorna la rata.
- Spese di estinzione anticipata: per i mutui prima casa la legge prevede norme di tutela.
- Rinegoziazione e surroga: puoi cambiare banca o tasso senza costi notarili.
Quanto mutuo posso permettermi
Una regola prudente è tenere la rata sotto il 30-35% del reddito netto familiare. Calcola il tuo limite con il calcolatore di sostenibilità. Per l'importo che ti serve, ricorda anche le spese descritte in costi nascosti e gli sconti fiscali di agevolazioni prima casa.
Il glossario del mutuo
| Termine | Che cosa significa |
|---|---|
| TAN | Tasso annuo nominale: solo gli interessi |
| TAEG | Costo totale annuo: interessi, istruttoria, assicurazioni obbligatorie e altre spese |
| Spread | Margine della banca da sommare all'indice nel mutuo variabile |
| Euribor | Indice di riferimento dei tassi interbancari per i mutui variabili |
| IRS (Eurirs) | Indice di riferimento di lungo periodo usato per i mutui a tasso fisso |
| Cap e floor | Tetto massimo e minimo del tasso nel mutuo variabile |
| LTV | Rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile (di norma fino all'80%) |
Come confrontare due offerte in 5 passi
- Chiedi a ogni banca il prospetto informativo europeo (PIES), che rende confrontabili le offerte.
- Metti a confronto TAEG, rata e costo totale a parità di importo e durata.
- Controlla le assicurazioni obbligatorie e se puoi scegliere un'altra compagnia.
- Verifica le spese di estinzione anticipata e le condizioni per surroga e rinegoziazione, vedi surroga del mutuo.
- Simula un rialzo dei tassi di 2 punti: la rata sarebbe ancora sostenibile?
Le domande da fare alla banca
- Ogni quanto si aggiorna il tasso variabile e quale indice usate?
- C'è un cap? A quale livello?
- Posso passare da variabile a fisso senza costi?
- Quali polizze sono obbligatorie e quali facoltative?
Domande frequenti
Meglio il mutuo a tasso fisso o variabile?
Dipende dal tuo profilo: il fisso dà certezza della rata, il variabile può costare meno all'inizio ma espone al rischio di rialzi. Se il reddito è stretto, il fisso è più prudente.
Posso passare da variabile a fisso?
Sì: attraverso la rinegoziazione con la tua banca o la surroga a un'altra banca, che in genere non comporta costi notarili. Confronta sempre il TAEG.
Che cos'è il TAEG di un mutuo?
È il costo totale annuo del finanziamento: oltre al tasso include istruttoria, assicurazioni obbligatorie e altre spese. Serve per confrontare offerte diverse.
Quanto dovrebbe pesare la rata sul reddito?
Come regola prudente non oltre il 30-35% del reddito netto familiare. Le banche fanno comunque una loro valutazione del merito creditizio.
Fonti ufficiali
- Banca d'Italia – La Guida pratica: Il mutuo ipotecario
- European Money Markets Institute – Euribor
- ABI – Associazione Bancaria Italiana
Ultima verifica dei contenuti: 26 ottobre 2026. Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali.
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