Checklist del compromesso: 15 controlli prima di firmare il preliminare
Cosa deve contenere il compromesso di vendita? Checklist completa di 15 controlli su dati, prezzo, caparra, conformità e mutuo prima di firmare il contratto preliminare.
In breve
Il compromesso (contratto preliminare di compravendita) ti vincola: prima di firmare controlla dati delle parti, identificazione catastale, prezzo e modalità di pagamento, caparra, data del rogito, conformità urbanistica e catastale, ipoteche, spese condominiali e condizione sospensiva del mutuo. Va registrato entro 20 giorni.
Dati essenziali
- Natura
- contratto preliminare vincolante per entrambe le parti
- Registrazione
- entro 20 giorni dalla firma
- Imposta di registro fissa
- 200 €
- Sulla caparra confirmatoria
- 0,5%
- Sugli acconti
- 3%
Che cos'è il compromesso e perché va letto con attenzione
Il compromesso è un contratto con cui venditore e acquirente si obbligano a stipulare il rogito. Non è una formalità: dopo la firma, chi si tira indietro rischia di perdere la caparra o di subire un'azione per l'esecuzione forzata. Per questo la checklist va completata prima di firmare.
La checklist in 15 punti
Persone e immobile
- Dati delle parti: nome, codice fiscale, stato civile e regime patrimoniale. Se il venditore è sposato in comunione dei beni, firmano entrambi.
- Titolo di provenienza: chiedi copia dell'atto con cui il venditore è diventato proprietario (acquisto, donazione, successione).
- Identificazione catastale: foglio, particella, subalterno, categoria e rendita, più eventuali pertinenze (cantina, box).
- Conformità catastale: la planimetria deve corrispondere allo stato reale.
- Conformità urbanistica: controlla titoli edilizi, agibilità e che non ci siano abusi o sanatorie in corso.
- Ipoteche e pignoramenti: richiedi una visura ipotecaria, o falla fare dal notaio.
Soldi
- Prezzo scritto per esteso e modalità di pagamento (bonifici, assegni circolari) con importi e date.
- Caparra confirmatoria: ammontare e natura chiari. Leggi anche gli errori da evitare con la caparra.
- Dati dell'agenzia e provvigione: devono risultare importi e chi li paga.
- Spese condominiali: situazione di morosità, lavori deliberati, ripartizione tra le parti.
Tempi e condizioni
- Data del rogito e conseguenze di un ritardo.
- Condizione sospensiva del mutuo: se il mutuo non viene concesso, il contratto si scioglie e la caparra torna indietro.
- Consegna dell'immobile: libero da persone e cose, o con contratto di locazione in corso (e con quali condizioni).
- APE e certificazioni impianti: allegate o da consegnare al rogito.
- Registrazione del preliminare entro 20 giorni e, se vuoi massima tutela, trascrizione nei registri immobiliari tramite notaio.
Chi fornisce cosa: i documenti da avere prima di firmare
| Documento o verifica | Chi lo fornisce | Quando |
|---|---|---|
| Visura e planimetria catastale | Venditore o tecnico | Prima della proposta |
| Visura ipotecaria | Notaio o tecnico | Prima del compromesso |
| APE | Venditore | Prima del compromesso |
| Conformità urbanistica e catastale | Tecnico abilitato | Prima del compromesso |
| Dichiarazione dell'amministratore sulle spese | Amministratore | Prima del rogito |
| Delibera del mutuo | Banca | Entro il termine della condizione sospensiva |
Cosa succede alla registrazione
Il preliminare si registra all'Agenzia delle Entrate. Si paga un'imposta fissa di 200 €, più 0,5% sulla caparra confirmatoria o 3% sugli acconti di prezzo: le somme versate come acconto sono poi scomputate dall'imposta di registro dovuta al rogito. Controlla gli importi aggiornati.
Chi lo scrive: agenzia, avvocato o notaio
La bozza spesso è preparata dall'agenzia. Fai leggere il testo prima della firma a un professionista indipendente: un'ora di consulenza costa meno dell'errore. Conserva sempre una copia firmata di tutti gli allegati.
Dopo il compromesso
Il passo successivo è il rogito dal notaio, con saldo del prezzo e imposte: la guida sui costi nascosti spiega cosa preparare.
Clausole utili da inserire
| Clausola | A cosa serve |
|---|---|
| Condizione sospensiva del mutuo | Scioglie il contratto e restituisce la caparra se la banca non eroga il finanziamento entro la data indicata |
| Garanzia per vizi e conformità | Impegna il venditore a consegnare l'immobile conforme a titoli edilizi e catasto |
| Penale per ritardo nel rogito | Dà una conseguenza economica a chi fa slittare la data |
| Cancellazione delle ipoteche | Obbliga il venditore a liberare l'immobile al rogito, anche con il prezzo |
| Consegna con inventario di mobili e impianti | Evita dispute su ciò che resta in casa |
| Ripartizione delle spese condominiali | Chiarisce chi paga lavori già deliberati |
Cosa fare se qualcosa va storto
- La banca nega il mutuo: comunica subito per iscritto e invoca la condizione sospensiva. Conserva il diniego.
- Emerge un abuso o un'ipoteca: chiedi la regolarizzazione a spese del venditore o una riduzione di prezzo, oppure recedi nei casi previsti.
- Il venditore rimanda il rogito: invia una diffida scritta e valuta con un legale i rimedi di legge.
- Cambi idea tu: prima di tutto rileggi la clausola sulla caparra, vedi errori sulla caparra.
Prima di firmare: tre consigli
- Fai leggere la bozza a un professionista indipendente almeno 48 ore prima.
- Non firmare con scadenze imposte dall'agenzia senza aver controllato i documenti.
- Conserva ogni allegato firmato e le ricevute dei pagamenti.
Domande frequenti
Cos'è il compromesso di vendita?
È il contratto preliminare con cui venditore e acquirente si impegnano a concludere il rogito alle condizioni scritte. È vincolante e va registrato.
Entro quanto tempo va registrato il compromesso?
Entro 20 giorni dalla firma, all'Agenzia delle Entrate. La registrazione è un obbligo e dà data certa al contratto.
Posso ritirarmi dopo aver firmato il compromesso?
Solo nei casi previsti dal contratto o dalla legge. Se hai versato una caparra confirmatoria, recedendo la perdi; se è il venditore a recedere, deve restituirtela doppia.
Cos'è la condizione sospensiva del mutuo?
È una clausola che subordina l'acquisto alla concessione del mutuo: se la banca lo nega entro il termine indicato, il contratto si scioglie senza penali.
Fonti ufficiali
- Consiglio Nazionale del Notariato – Il preliminare
- Agenzia delle Entrate – Registrazione dei contratti
- Codice civile, artt. 1351 e 2645-bis
Ultima verifica dei contenuti: 26 ottobre 2026. Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali.
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