Documenti per vendere casa: l'elenco completo per il venditore

CalcolatoreCalcolo plusvalenza immobiliareL'imposta se vendi entro cinque anni dall'acquisto.

In breve

Per vendere casa servono: documento d'identità e codice fiscale, atto di provenienza, visura e planimetria catastale, APE, certificazioni di conformità urbanistica e catastale, documentazione condominiale e certificati degli impianti. Prepararli prima dell'annuncio accorcia i tempi e dà più forza nella trattativa.

Dati essenziali

Titolo di provenienza

atto di acquisto, donazione o successione

APE

obbligatorio, validità 10 anni

Catasto

visura e planimetria aggiornate

Urbanistica

titoli edilizi, agibilità, conformità

Condominio

regolamento, spese, delibere

Perché preparare i documenti prima di vendere

Molte trattative saltano per documenti mancanti o irregolarità scoperte all'ultimo momento. Chi vende senza agenzia deve occuparsene personalmente: ecco l'elenco ordinato in quattro gruppi.

1. Documenti personali e di proprietà

• Documento d'identità e codice fiscale del venditore (di tutti i comproprietari).
• Stato civile e regime patrimoniale: certificato o estratto di matrimonio se necessario.
• Atto di provenienza: il rogito con cui sei diventato proprietario, o atto di donazione, o dichiarazione di successione con accettazione dell'eredità.
• Eventuale mutuo in corso: serve per capire come cancellare l'ipoteca.

2. Documenti catastali

• Visura catastale aggiornata (Agenzia delle Entrate).
• Planimetria catastale: se non corrisponde allo stato reale va aggiornata prima della vendita.

3. Documenti urbanistici ed energetici

• Titoli edilizi: licenza o permesso di costruire, CILA, SCIA relative a lavori successivi.
• Agibilità (certificato o segnalazione).
• Dichiarazione di conformità urbanistica e catastale, rilasciata da un tecnico abilitato.
• APE: attestato di prestazione energetica. Va allegato all'annuncio e consegnato all'acquirente. Validità 10 anni, salvo lavori o variazioni.

Se ci sono abusi, la guida da seguire è quella del tecnico: non sempre è possibile sanare e il compratore potrà chiedere una riduzione del prezzo.

4. Condominio e impianti

• Regolamento condominiale e tabelle millesimali.
• Dichiarazione dell'amministratore su spese ordinarie, arretrati e lavori deliberati.
• Dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, gas, termico) se disponibili.
• Libretto della caldaia e ultimi controlli.

Dove si ottiene ogni documento

Le imposte da considerare se vendi

Se vendi entro 5 anni dall'acquisto, la differenza tra prezzo di vendita e di acquisto è di solito tassata come plusvalenza, con imposta sostitutiva al 26% richiedibile al notaio. Se la casa è stata la tua abitazione principale per gran parte del periodo la plusvalenza non si paga. Verifica le condizioni vigenti.

Dopo aver raccolto i documenti

1. Chiedi una verifica a un tecnico di fiducia.
2. Fissa il prezzo con dati di mercato, come in come riconoscere una casa sopravvalutata: vale anche al contrario.
3. Prepara una bozza di compromesso con il tuo notaio o avvocato.

Casi particolari

Tempi realistici di preparazione

1. Giorno 1: visure catastali e ipotecarie, raccolta dell'atto di provenienza.
2. Settimana 1: incarico al tecnico per APE e verifica di conformità.
3. Settimane 2-3: eventuali sanatorie, richieste al comune e all'amministratore.
4. Prima dell'annuncio: dossier completo in cartella digitale e cartacea.

Il «dossier del venditore»

Metti tutto in un'unica cartella con indice: i compratori seri apprezzano la trasparenza e la trattativa si accorcia. Controlla anche la checklist del compromesso e, se vendi da solo, la guida vendere casa senza agenzia.

Domande frequenti

Quali documenti servono per vendere casa?

Atto di provenienza, documenti d'identità, visura e planimetria catastale, APE, documentazione urbanistica (titoli edilizi e agibilità), documenti condominiali e certificati degli impianti.

L'APE è obbligatorio per vendere?

Sì: va redatto da un tecnico abilitato e citato negli annunci. Ha validità di 10 anni, salvo interventi che cambiano le prestazioni energetiche.

Posso vendere casa con un abuso edilizio?

Dipende dall'abuso e dalla possibilità di sanatoria. Un tecnico può dirti se è sanabile; l'acquirente potrà chiedere uno sconto o rinunciare.

Quanto tempo ci vuole per preparare i documenti?

Da alcuni giorni a qualche settimana: le visure sono immediate online, ma APE, conformità e dichiarazioni condominiali richiedono più tempo.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – Visure e servizi catastali
• ENEA – Attestato di prestazione energetica
• Consiglio Nazionale del Notariato

Ultima verifica dei contenuti: 26 ottobre 2026. Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali.