Vendere casa senza agenzia: guida passo per passo da privato a privato

CalcolatoreCalcolo plusvalenza immobiliareL'imposta se vendi entro cinque anni dall'acquisto.

In breve

Per vendere casa senza agenzia devi gestire cinque passaggi: fissare il prezzo, preparare i documenti, pubblicare l'annuncio, trattare e firmare il compromesso, poi il rogito dal notaio. Risparmi la provvigione (di solito il 2-4% più IVA per lato), ma devi dedicare tempo e prestare attenzione ad aspetti legali e di sicurezza.

Dati essenziali

Risparmio

provvigione 2-4% + IVA

Tempi tipici

3-9 mesi, dipende da zona e prezzo

Passaggi

prezzo, documenti, annuncio, preliminare, rogito

Notaio

scelto dall'acquirente, paga di norma l'acquirente

Rischio principale

documenti non in regola e acquirenti non affidabili

Quando conviene vendere da soli

Conviene se la casa è in una zona richiesta, hai tempo per gestire le visite e i documenti sono in regola. Conviene meno se l'immobile ha irregolarità, se vivi lontano o se hai bisogno di vendere in fretta.

Con agenzia o senza: il confronto

I 5 passaggi

1. Fissa un prezzo realistico

Confronta le quotazioni OMI con 3-5 annunci simili e con i prezzi di chiusura che trovi chiedendo ai professionisti della zona. Un prezzo troppo alto allunga i tempi e porta a ribassi successivi. Vedi anche come capire se una casa è sopravvalutata.

2. Prepara i documenti

APE, visura e planimetria, titoli edilizi, agibilità, regolamento condominiale e dichiarazione dell'amministratore. L'elenco completo è in documenti per vendere casa.

3. Pubblica un buon annuncio

Foto luminose, planimetria, superficie commerciale, spese condominiali, classe energetica (obbligatoria) e il prezzo. Non pubblicare il numero di telefono su social senza cautele.

4. Gestisci visite e proposta

Fai le visite in giornata, con più di una persona in casa. Chiedi la proposta d'acquisto scritta con prezzo, modalità di pagamento e caparra. Accetta solo pagamenti tracciabili e verifica l'identità del compratore.

5. Compromesso e rogito

Fai redigere il preliminare da un professionista (notaio o avvocato) e registralo. Il rogito avviene dal notaio scelto dall'acquirente. Segui la checklist del compromesso e le avvertenze su caparra confirmatoria.

Le imposte da considerare

Se vendi entro 5 anni dall'acquisto potresti pagare la plusvalenza: leggi plusvalenza immobiliare. Verifica anche eventuali ipoteche da cancellare con il mutuo residuo.

Errori da evitare

• Dare la chiave o la casa prima del rogito.
• Accettare assegni non circolari o caparre in contanti.
• Non verificare la solvibilità del compratore e la concessione del mutuo.
• Dimenticare la dichiarazione di conformità degli impianti e l'APE.

Esempio: quanto si risparmia e quanto tempo serve

L'annuncio che funziona

• Titolo chiaro: tipologia, zona e metratura («Trilocale 85 m² a Bologna Saffi, secondo piano con ascensore»).
• Dati reali: superficie commerciale, spese condominiali annue, classe energetica, anno di costruzione.
• Foto di giorno, con ambienti ordinati e planimetria.
• Prezzo chiaro, senza «trattabile» ripetuto in ogni riga.

Come rispondere in trattativa

Domande frequenti

Si può vendere casa senza agenzia?

Sì. La vendita tra privati è libera: servono documenti in regola, un compromesso scritto e il rogito dal notaio.

Quanto si risparmia vendendo senza agenzia?

In genere la provvigione, che di norma è tra il 2% e il 4% più IVA, pagata da ciascuna parte. Su una casa da 200.000 € sono migliaia di euro.

Chi paga il notaio quando si vende casa?

Per prassi lo paga l'acquirente. Il venditore sostiene i costi dei propri documenti (APE, tecnico, cancellazione ipoteca).

Serve un avvocato per vendere casa?

Non è obbligatorio, ma conviene far controllare il preliminare e i documenti da un professionista: costa poco rispetto ai rischi.

Fonti ufficiali

• Consiglio Nazionale del Notariato
• Agenzia delle Entrate – OMI
• ENEA – APE

Ultima verifica dei contenuti: 26 ottobre 2026. Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali.