Agevolazioni prima casa 2026: requisiti, imposte e come non perderle

CalcolatoreSpese notarili acquisto casaOnorario e imposte stimati per il tuo rogito.

In breve

Con le agevolazioni prima casa paghi l'imposta di registro al 2% invece del 9% (o l'IVA al 4% se compri da un'impresa). Servono tre condizioni: l'immobile non è di lusso, è nel comune dove hai o stabilirai la residenza entro 18 mesi, e non possiedi altre case con le stesse agevolazioni.

Dati essenziali

Imposta di registro

2% invece di 9%

IVA da costruttore

4% invece di 10%

Residenza

trasferimento entro 18 mesi dal rogito

Esclusi

immobili di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)

Decadenza

vendita entro 5 anni senza riacquisto entro 1 anno

Cosa sono le agevolazioni prima casa

Sono riduzioni fiscali previste per chi acquista un'abitazione principale. Il risparmio è immediato: su una casa con valore catastale di 90.000 € passi da circa 8.100 € di imposta di registro a circa 1.800 €.

I requisiti, uno per uno

1. Immobile non di lusso: sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
2. Residenza nel comune: l'immobile deve trovarsi nel comune dove hai già la residenza oppure dove la trasferirai entro 18 mesi. In alternativa, nel comune in cui svolgi la tua attività prevalente.
3. Nessun'altra casa nello stesso comune: non devi essere titolare di diritti (proprietà, usufrutto, uso, abitazione) su un'altra casa nello stesso comune.
4. Nessuna altra prima casa agevolata in Italia: o, se la possiedi, la vendi entro un anno dal nuovo acquisto.

Le dichiarazioni vanno rese nell'atto di acquisto davanti al notaio. Chiedi al notaio di verificare la tua situazione prima del rogito.

Quanto si risparmia: acquisto da privato o da impresa

Credito d'imposta se vendi e ricompri

Se vendi una prima casa già agevolata e ne compri un'altra entro un anno, puoi avere un credito d'imposta pari all'imposta pagata sul primo acquisto, fino al limite dell'imposta dovuta sul nuovo. Verifica le regole vigenti.

Under 36: agevolazioni aggiuntive

Negli anni scorsi i giovani sotto i 36 anni con ISEE fino a 40.000 € hanno avuto esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, credito d'imposta sull'IVA e imposta sostitutiva azzerata sul mutuo, oltre a garanzie dedicate. Controlla se la misura è stata prorogata per il 2026-2027.

Detrazione degli interessi del mutuo

Sul mutuo per l'abitazione principale si può detrarre il 19% degli interessi passivi, su un massimo di 4.000 € di interessi l'anno, quindi fino a 760 €. La casa deve diventare abitazione principale entro un anno dall'acquisto.

Come si perdono le agevolazioni

• Non si trasferisce la residenza entro i termini.
• Si rivende la casa entro 5 anni senza riacquistarne un'altra entro un anno.
• Dichiarazioni non veritiere nell'atto.

In caso di decadenza si pagano imposta mancante, una sanzione e gli interessi: l'Agenzia delle Entrate ha diversi anni per controllare.

Prima di comprare

Fai il conto completo delle spese con la guida sui costi nascosti e valuta la sostenibilità della rata con il calcolatore di sostenibilità del mutuo.

Esempio: quanto si risparmia davvero

Acquisto da privato con valore catastale di 90.000 € e mutuo di 120.000 €.

Aliquote 2%, 9%, 0,25%, 2% a scopo illustrativo.

Cosa dichiarare nell'atto

1. Che l'immobile non è di categoria di lusso (A/1, A/8, A/9).
2. Che hai la residenza nel comune oppure la trasferirai entro 18 mesi.
3. Che non possiedi altri diritti su case nello stesso comune.
4. Che non possiedi altrove una casa acquistata con le stesse agevolazioni (o che la venderai entro un anno).

Le dichiarazioni sono rese davanti al notaio: se non sono veritiere si perde il beneficio e si pagano sanzioni. Porta con te certificato di residenza e visure delle case che possiedi.

Domande da fare al notaio

• Il mio caso rientra nei requisiti? Ho già una casa nello stesso comune?
• Posso trasferire la residenza dopo il rogito? Entro quanto?
• Se vendo la casa precedente dopo l'acquisto, che cosa devo fare per non perdere l'agevolazione?
• Quali documenti devo conservare per eventuali controlli?

Vedi anche il conto completo delle spese in costi nascosti e la stima dell'onorario in spese notarili.

Domande frequenti

Quando si deve trasferire la residenza per avere il bonus prima casa?

Entro 18 mesi dalla data dell'atto, nel comune dove si trova l'immobile (salvo l'eccezione per chi vi lavora). Verifica sempre il termine con il notaio.

Si può avere la prima casa agevolata se si possiede già un'altra casa?

Sì, se la casa che possiedi è in un altro comune e non è stata acquistata con le stesse agevolazioni, oppure se la vendi entro un anno dal nuovo acquisto.

Quanto si risparmia con le agevolazioni prima casa?

Fino a 7 punti percentuali sull'imposta di registro (2% invece di 9%) sul valore catastale, oppure 6 punti di IVA (4% invece di 10%) se compri da un'impresa.

Cosa succede se vendo la prima casa entro 5 anni?

Perdi le agevolazioni, salvo che tu compri un'altra abitazione principale entro un anno dalla vendita. Altrimenti paghi la differenza d'imposta, sanzioni e interessi.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – Agevolazioni prima casa
• Ministero dell'Economia e delle Finanze
• Consap – Fondo di garanzia prima casa

Ultima verifica dei contenuti: 26 ottobre 2026. Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali.