Costi nascosti nell'acquisto di una casa: cosa pagare oltre al prezzo

CalcolatoreSpese notarili acquisto casaOnorario e imposte stimati per il tuo rogito.

In breve

Oltre al prezzo, comprare casa costa in media il 10-15% in più del valore dell'immobile: imposte (2% o 9% sul valore catastale per i privati, IVA per i costruttori), notaio, eventuale agenzia (2-4% più IVA) e spese del mutuo. Su una casa da 150.000 € conviene tenere da parte tra 12.000 e 20.000 € oltre all'anticipo.

Dati essenziali

Imposta di registro prima casa

2% sul valore catastale

Imposta di registro seconda casa

9% sul valore catastale

Imposte ipotecaria e catastale

50 € + 50 €

Agenzia immobiliare

2-4% + IVA

Notaio (onorari)

1.500-3.500 €

Perché il prezzo in annuncio non è il costo reale

Chi cerca casa guarda il prezzo, ma al rogito si pagano anche imposte, onorari e commissioni. Sono spese note ai professionisti e poco spiegate ai compratori. Meglio conoscerle prima di fare un'offerta, perché incidono sul tetto di spesa e sull'importo del mutuo.

Le imposte sull'acquisto

Acquisto da un privato

Se compri da un privato si paga l'imposta di registro, calcolata non sul prezzo ma sul valore catastale (rendita rivalutata per un coefficiente) con il meccanismo del «prezzo-valore». Con le agevolazioni prima casa l'aliquota è del 2%; per la seconda casa del 9%. In ogni caso c'è un minimo di 1.000 €. A questo si aggiungono imposta ipotecaria e catastale, oggi di 50 € ciascuna. Approfondisci i requisiti nella guida agevolazioni prima casa.

Acquisto da un'impresa costruttrice

Se vendi un'impresa (casa nuova o ristrutturata da meno di 5 anni) si paga l'IVA: 4% per la prima casa, 10% per la seconda, 22% per le case di lusso. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono in misura fissa.

Notaio, agenzia e perizie

• Notaio: sceglie l'acquirente. Gli onorari sono liberi e variano con il valore, ma una quota importante dell'importo sono imposte che il notaio versa allo Stato. Chiedi sempre un preventivo scritto.
• Agenzia immobiliare: la provvigione si paga solo se l'affare si conclude, ed è dovuta da chi ha conferito l'incarico o accettato la proposta. Di solito il compratore paga 2-4% più IVA.
• Perizie tecniche: un controllo di un geometra o architetto su conformità urbanistica e catastale costa poche centinaia di euro e può evitare problemi molto più cari.

I costi del mutuo

Se compri con un mutuo, aggiungi istruttoria, perizia della banca, assicurazione (spesso richiesta contro incendio e scoppio) e l'imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo finanziato per la prima casa, 2% per la seconda. Confronta le offerte sul TAEG, non solo sul tasso, come spieghiamo in mutuo fisso o variabile.

Le spese che pochi mettono in conto

• Spese condominiali arretrate: per legge il compratore risponde in solido con il venditore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Chiedi all'amministratore una dichiarazione di regolarità.
• APE (attestato di prestazione energetica): lo fornisce il venditore, ma verifica che esista e sia valido.
• Traslochi, voltura delle utenze, tinteggiatura e piccoli lavori: spesso 2.000-5.000 € nei primi mesi.
• Arredi ed elettrodomestici, se la casa è vuota.
• Assicurazione casa e, per chi ha il mutuo, polizze collegate.

Esempio: casa da 150.000 € come prima casa

Cifre a scopo illustrativo: il valore catastale, la provvigione e gli onorari cambiano caso per caso. Usa il nostro calcolatore per una stima sul tuo acquisto.

Come ridurre i costi

1. Verifica i requisiti prima casa: il risparmio è fino a 7 punti percentuali di imposta.
2. Negozia la provvigione prima di firmare la proposta.
3. Chiedi più preventivi di mutuo e valuta la surroga.
4. Pianifica i controlli tecnici prima del compromesso, vedi la checklist del compromesso.

Caso pratico: appartamento da 220.000 € con mutuo

Una coppia compra da un privato un appartamento da 220.000 € come prima casa, con agenzia e mutuo dell'80% (176.000 €). Ecco il conto, confrontato con lo stesso acquisto come seconda casa.

La differenza di oltre 12.000 € viene quasi tutta dalle imposte: ecco perché il requisito prima casa pesa più di qualsiasi trattativa sul prezzo.

Quando i costi sono più alti

• Seconda casa o investimento: imposte al 9% e imposta sostitutiva del mutuo al 2%.
• Acquisto da impresa: si paga l'IVA sul prezzo, non l'imposta di registro proporzionale.
• Casa da ristrutturare: aggiungi lavori, tecnico, pratiche edilizie e, se serve, un alloggio temporaneo.
• Immobile con difformità: sanatorie e aggiornamenti catastali sono a carico di chi li concorda nel contratto.

Quanto tenere da parte: regola pratica

Oltre all'anticipo (di norma il 20% del prezzo), accantona il 10-15% del prezzo per le spese di acquisto e un fondo per i primi mesi. Se compri senza agenzia e con le agevolazioni prima casa, puoi stare sotto il 7-8%. Per il calcolo sul tuo prezzo usa il «conto vero» nella home o il calcolatore delle spese notarili.

Domande frequenti

Quanto costa comprare casa oltre al prezzo?

In media tra il 10% e il 15% del valore: imposte, notaio, eventuale agenzia, mutuo e spese di trasloco. Su 150.000 € significa circa 12.000-20.000 € oltre all'anticipo.

Chi paga il notaio quando si compra casa?

Per prassi lo paga l'acquirente, che ha anche il diritto di scegliere il notaio. Gli onorari sono liberi: chiedi un preventivo scritto.

Le imposte si calcolano sul prezzo o sul valore catastale?

Se compri da un privato come persona fisica, puoi chiedere il «prezzo-valore»: l'imposta di registro si calcola sul valore catastale, non sul prezzo d'acquisto.

L'agenzia si paga sempre?

No. La provvigione è dovuta solo se l'affare si conclude, da chi ha conferito l'incarico o accettato la proposta. Se hai trovato la casa da solo da un privato, non si paga.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – Acquisto della casa: imposte
• Consiglio Nazionale del Notariato
• Banca d'Italia – Guida pratica al mutuo

Ultima verifica dei contenuti: 26 ottobre 2026. Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali.