Calcolatore plusvalenza immobiliare: quando si paga e quanto costa

Calcola la plusvalenza

Prezzo di vendita (€) Prezzo di acquisto (€) Spese documentate (€) Anni dall'acquisto Abitazione principale per la maggior parte del periodo

Imposta sostitutiva stimata

–

Plusvalenza

–

Imposta sostitutiva al 26% su plusvalenza per vendite entro 5 anni. Vale come stima.

In breve

Se vendi una casa entro 5 anni dall'acquisto e guadagni, paghi un'imposta sulla differenza tra prezzo di vendita e di acquisto: con l'imposta sostitutiva del 26% richiesta al notaio o con tassazione ordinaria. Non si paga se l'immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo, se è ereditato o se sono passati più di 5 anni.

Dati essenziali

Periodo

vendita entro 5 anni dall'acquisto

Aliquota sostitutiva

26%

Base di calcolo

prezzo vendita − prezzo acquisto − spese documentate

Esenzione

abitazione principale, eredità (con condizioni)

Dove si paga

dal notaio al rogito o in dichiarazione dei redditi

Che cos'è la plusvalenza

È il guadagno ottenuto vendendo un immobile a un prezzo più alto di quello pagato per acquistarlo. Se la casa è stata comprata e rivenduta in breve tempo, la differenza è considerata reddito e viene tassata.

Quando si paga e quando no

Come si calcola

1. Prendi il prezzo di vendita.
2. Sottrai il prezzo di acquisto rivalutato dei costi documentati: imposte, notaio, mediazione, lavori di miglioria.
3. Il risultato è la plusvalenza imponibile.
4. Applica l'imposta sostitutiva 26% oppure l'aliquota Irpef ordinaria, a seconda della scelta.

Esempio

Imposta sostitutiva o Irpef: quale scegliere

L'imposta sostitutiva si può far versare al notaio e semplifica la gestione. La tassazione ordinaria concorre al reddito complessivo e può convenire con redditi bassi. Chiedi un parere a un commercialista prima del rogito.

Come ridurre la plusvalenza in modo lecito

• Conserva fatture e bonifici di lavori, notaio e agenzia.
• Valuta il timing: dopo 5 anni dall'acquisto non si paga.
• Se è la tua abitazione principale, verifica la residenza.

Per l'insieme della vendita leggi vendere casa senza agenzia e i documenti da preparare.

Casi particolari

I documenti da conservare

• Atto di acquisto con prezzo e data.
• Fatture e bonifici dei lavori di miglioria.
• Ricevute di notaio, imposte e agenzia sostenute all'acquisto e alla vendita.
• Certificato di residenza se si invoca l'abitazione principale.

Come si dichiara

1. Se scegli l'imposta sostitutiva, la richiedi al notaio nell'atto.
2. Altrimenti indichi la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi dell'anno della vendita.
3. Conserva i calcoli per almeno 5 anni.

Domande frequenti

Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di casa?

Se si vende entro 5 anni dall'acquisto con un guadagno, tranne i casi di esenzione come l'abitazione principale o l'immobile ereditato.

Quanto si paga di plusvalenza?

L'imposta sostitutiva è del 26% sulla differenza tra prezzo di vendita e di acquisto, al netto delle spese documentate. In alternativa si applica la tassazione ordinaria.

La plusvalenza si paga sulla prima casa?

Di norma no, se l'immobile è stato abitazione principale del venditore per la maggior parte del periodo tra l'acquisto e la vendita.

Come si paga la plusvalenza?

Con l'imposta sostitutiva versata dal notaio al rogito, o indicando la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – Plusvalenze immobiliari
• TUIR, art. 67
• Consiglio Nazionale del Notariato

Ultima verifica dei contenuti: 26 ottobre 2026. Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali.