Calcolatore cedolare secca: conviene più della tassazione ordinaria?
Calcolatore cedolare secca sull'affitto: confronta imposta al 21% o 10% con tassazione ordinaria. Chi può sceglierla, come attivarla e un esempio pratico.
Cedolare secca o tassazione ordinaria?
- Cedolare secca
- –
- Tassazione ordinaria (stima)
- –
Stima semplificata: Irpef sul 95% del canone più 1% di registro a carico del proprietario, senza addizionali. Aliquote e regole possono cambiare.
In breve
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per chi affitta casa a uso abitativo: si paga un'imposta sostitutiva del 21% (o 10% con contratto a canone concordato) sul canone, senza imposta di registro né bollo. Conviene soprattutto con redditi medio-alti e inquilini che non chiedono l'aggiornamento Istat.
Dati essenziali
- Aliquota ordinaria
- 21%
- Canone concordato
- 10%
- Chi può scegliere
- persone fisiche proprietarie di immobili abitativi
- Non si paga
- imposta di registro e bollo
- Rinuncia
- aggiornamento Istat del canone
Come funziona
Con la cedolare secca il canone di affitto non entra nel reddito complessivo e non paga Irpef, addizionali, registro e bollo: si versa una percentuale fissa. L'opzione si sceglie in fase di registrazione del contratto e vale per l'intero contratto (si può revocare ogni anno).
Cedolare secca e tassazione ordinaria a confronto
| Cedolare secca | Tassazione ordinaria | |
|---|---|---|
| Aliquota | 21%; canone concordato 10% | Irpef progressiva su 95% del canone + addizionali |
| Imposta di registro | Non dovuta | 2% annuo, a carico di entrambe le parti |
| Bollo | Non dovuto | Dovuto |
| Aggiornamento Istat | Non richiedibile | Richiedibile |
| Quando conviene | Redditi medio-alti | Redditi molto bassi o molte detrazioni |
Esempio: canone annuo 12.000 €
| Regime | Imposta stimata |
|---|---|
| Cedolare secca 21% | 2.520 € |
| Cedolare secca 10% (canone concordato) | 1.200 € |
| Ordinaria con aliquota marginale 35% (più 1% di registro) | circa 4.110 € |
Stima illustrativa che non considera addizionali e situazioni personali: usa il calcolatore qui sotto e chiedi un parere al commercialista.
Chi può usarla e chi no
- Sì: persone fisiche proprietarie o titolari di diritti reali su immobili abitativi (A1-A11 escluso A10) con pertinenze, affittati a uso abitativo.
- No: affitti commerciali, uffici, società, immobili affittati a imprese o professionisti per uso professionale.
Come attivarla
- Comunica all'inquilino con raccomandata (prima della registrazione) che rinunci all'aggiornamento Istat.
- Scegli la cedolare nel modello RLI di registrazione, entro 30 giorni dalla stipula.
- Paga l'imposta con F24 alle scadenze previste (acconto e saldo).
- Indica il reddito nella dichiarazione dei redditi.
Cedolare secca e IMU
La cedolare riguarda le imposte sul reddito da affitto: l'IMU resta dovuta dal proprietario. Vedi IMU sulla seconda casa. Per i contratti 3+2 e 4+4 leggi la guida ai contratti.
Obblighi e scadenze
| Quando | Cosa fare |
|---|---|
| Prima della registrazione | Raccomandata all'inquilino che comunica la rinuncia all'aggiornamento Istat |
| Entro 30 giorni dalla stipula | Registrazione con opzione cedolare nel modello RLI |
| Ogni anno | Acconto e saldo con F24 |
| Ogni anno | Indicare il reddito nel quadro apposito della dichiarazione |
| Alla scadenza o proroga | Comunicare eventuali proroghe, risoluzioni o cessioni |
Quando non conviene
- Il proprietario ha un reddito molto basso e molte detrazioni.
- Il contratto richiede l'aggiornamento Istat del canone in un periodo di forte inflazione.
- L'immobile ha spese deducibili importanti (ad esempio interessi su un mutuo per l'acquisto) da valutare caso per caso.
Un caso pratico
Un proprietario con reddito di 45.000 € affitta un bilocale a 700 € al mese (8.400 € all'anno). Con cedolare al 21% paga 1.764 €. Con tassazione ordinaria, a scaglione marginale 35%, pagherebbe circa 2.800 € più la quota di registro. Il calcolo cambia con addizionali e detrazioni: simula con il calcolatore e confronta con 3+2 o 4+4. Per le spese a carico dell'inquilino vedi spese condominiali.
Domande frequenti
Che cos'è la cedolare secca?
È un regime opzionale che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di registro e bollo con un'imposta fissa del 21% (10% per i contratti a canone concordato).
Quando conviene la cedolare secca?
In genere a chi ha redditi medio-alti e un'aliquota marginale superiore al 21%. Chi ha redditi molto bassi può risparmiare con la tassazione ordinaria.
Si può chiedere l'aggiornamento Istat con la cedolare?
No. Optando per la cedolare si rinuncia all'aggiornamento Istat del canone.
La cedolare secca vale per i negozi?
Il regime è previsto per locazioni di immobili abitativi. Per immobili commerciali valgono regole specifiche: verifica con un professionista.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate – Cedolare secca
- Decreto legislativo 23/2011, art. 3
- Ministero dell'Economia e delle Finanze
Ultima verifica dei contenuti: 26 ottobre 2026. Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali.
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