Contratto di affitto 3+2 o 4+4: differenze, durata e quale scegliere
Contratto di locazione 3+2 (canone concordato) o 4+4 (canone libero): durata, canone, disdetta, imposte e vantaggi per proprietario e inquilino. Tabella di confronto.
In breve
Il 4+4 è il contratto a canone libero: 4 anni più 4 di rinnovo automatico. Il 3+2 è il contratto a canone concordato: 3 anni più 2, con canone entro limiti fissati dagli accordi locali e vantaggi fiscali per il proprietario. Il 3+2 conviene soprattutto in comuni con accordi territoriali e proprietari che cercano meno tasse.
Dati essenziali
- 4+4
- canone libero, durata 4 anni + 4
- 3+2
- canone concordato, durata 3 anni + 2
- Registrazione
- entro 30 giorni dalla stipula
- Imposta di registro
- 2% annuo, 50% ciascuno
- Cedolare secca
- 21% libero, 10% concordato
Perché due tipi di contratto
La legge sulle locazioni abitative (L. 431/1998) prevede due modelli principali: il canone libero (4+4) e il canone concordato (3+2), con un canone definito da accordi tra associazioni dei proprietari e degli inquilini nel comune. Il tipo di contratto influisce su durata, disdetta e tassazione.
Confronto 4+4 e 3+2
| 4+4 (canone libero) | 3+2 (canone concordato) | |
|---|---|---|
| Durata | 4 anni + 4 di rinnovo automatico | 3 anni + 2 di rinnovo |
| Canone | Stabilito liberamente dalle parti | Entro i valori degli accordi locali |
| Disdetta del proprietario | Solo per motivi di legge alla prima scadenza | Regole analoghe: preavviso di 6 mesi |
| Cedolare secca | 21% | 10% |
| IMU | Aliquota ordinaria | Spesso ridotta |
| Attestazione | Non richiesta | Spesso richiesta (accordo locale) |
Come scegliere
Per il proprietario
- Il 4+4 dà più libertà sul canone. Il 3+2 offre vantaggi fiscali (cedolare al 10%, IMU ridotta) che possono compensare un canone più basso.
- Considera la durata: contratti lunghi riducono i periodi di sfitto.
Per l'inquilino
- Il 3+2 spesso ha un canone più contenuto.
- Con il 4+4 la durata più lunga dà più stabilità.
Cosa non può mancare nel contratto
- Dati delle parti e dell'immobile (identificativi catastali).
- Durata, canone e modalità di pagamento (bonifico).
- Deposito cauzionale (massimo tre mensilità).
- Chi paga le spese condominiali: vedi chi paga cosa.
- APE e dichiarazione di conformità: vedi APE.
Registrazione e imposte
Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza. Con la cedolare secca non si pagano registro e bollo: vedi cedolare secca. Per la fine del contratto leggi disdetta dell'affitto.
Errori da evitare
- Non registrare il contratto: è irregolare e priva di tutele.
- Dichiarare un canone diverso da quello pagato.
- Scegliere il 3+2 senza verificare se nel comune esiste l'accordo territoriale.
Clausole da controllare nel contratto
| Clausola | Che cosa verificare |
|---|---|
| Durata e rinnovo | Date di inizio, scadenza e rinnovo automatico |
| Canone e aggiornamenti | Importo, modalità di pagamento, eventuale adeguamento Istat |
| Deposito cauzionale | Importo (massimo tre mensilità) e modalità di restituzione |
| Spese accessorie | Forfait o consuntivo e voci a carico dell'inquilino |
| Recesso dell'inquilino | Preavviso e casi di recesso libero |
| Subaffitto e cessione | Se consentiti e a quali condizioni |
Casi pratici
- Studenti universitari: spesso si usa il contratto transitorio per studenti, con durata da 6 mesi a 3 anni, o un contratto a canone concordato.
- Lavoratori trasferiti: il transitorio per esigenze lavorative può durare fino a 18 mesi.
- Famiglie che cercano stabilità: il 4+4 o il 3+2 danno più certezza di durata.
Prima di firmare
- Verifica l'APE e la conformità dell'immobile.
- Controlla chi è davvero il proprietario, vedi truffe affitto.
- Chiedi la registrazione e conserva la ricevuta di pagamento dell'imposta.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra 3+2 e 4+4?
Il 4+4 ha canone libero e durata 4+4 anni; il 3+2 ha canone concordato e durata 3+2 anni, con vantaggi fiscali.
Quale contratto conviene al proprietario?
Dipende dal comune e dal canone. Il 3+2 offre cedolare al 10% e IMU ridotta, il 4+4 permette di fissare liberamente il canone.
Quanto è il preavviso per la disdetta?
Di norma 6 mesi prima della scadenza per la disdetta alla scadenza del contratto. Verifica le clausole del tuo contratto.
Il contratto va registrato?
Sì, entro 30 giorni dalla stipula. L'obbligo spetta al proprietario, anche se la spesa si divide con l'inquilino.
Fonti ufficiali
- Legge 431/1998
- Agenzia delle Entrate – Registrazione contratti di locazione
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – Accordi territoriali
Ultima verifica dei contenuti: 26 ottobre 2026. Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali.
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