Spese condominiali: chi paga cosa tra proprietario e inquilino
Chi paga le spese condominiali, proprietario o inquilino? Tabella di ordinarie e straordinarie, riscaldamento, ascensore, pulizie. Regole e casi pratici.
In breve
Le spese straordinarie (rifacimento tetto, facciata, nuovo ascensore) sono a carico del proprietario. Le spese ordinarie di servizi (pulizia scale, luce parti comuni, consumi dell'ascensore e del riscaldamento) di norma le paga l'inquilino. Il contratto può specificare, ma non può addossare all'inquilino le spese di conservazione.
Dati essenziali
- Straordinarie
- proprietario (lavori, rifacimenti)
- Ordinarie di servizi
- inquilino (pulizie, consumi)
- Riscaldamento
- inquilino per i consumi, proprietario per le riparazioni
- Verso il condominio
- risponde sempre il proprietario
- Riferimento
- art. 9 L. 392/1978
La regola in una frase
Il condominio chiede sempre i soldi al proprietario. Tra proprietario e inquilino, la ripartizione segue la legge e il contratto di locazione: l'inquilino rimborsa gli oneri accessori (servizi), il proprietario paga la conservazione e le opere straordinarie.
Tabella: chi paga cosa
| Voce | Proprietario | Inquilino |
|---|---|---|
| Pulizia scale e androne | ✓ | |
| Luce delle parti comuni | ✓ | |
| Consumi ascensore (energia, manutenzione ordinaria) | ✓ | |
| Portineria (quota prevista) | ✓ per la quota dei servizi | |
| Riscaldamento centralizzato: consumi | ✓ | |
| Riscaldamento: sostituzione caldaia o impianto | ✓ | |
| Rifacimento tetto o facciata | ✓ | |
| Installazione nuovo ascensore | ✓ | |
| Assicurazione del fabbricato | ✓ | |
| Spese legali del condominio | ✓ | |
| Tinteggiatura parti comuni (manutenzione ordinaria) | ✓ | |
| Piccole riparazioni dentro l'appartamento per uso | ✓ |
Tabella indicativa: i dettagli variano con il tipo di spesa e con gli accordi nel contratto. In caso di dubbio chiedi all'amministratore e a un professionista.
Ordinarie e straordinarie: la differenza
- Ordinarie: spese ricorrenti per far funzionare il palazzo (pulizie, luce, ascensore, giardino, amministratore).
- Straordinarie: lavori che aumentano il valore o la durata dell'edificio (tetto, facciata, impianti nuovi). Sono deliberate dall'assemblea, vedi assemblea di condominio.
Come si ripartiscono: i millesimi
Il condominio divide le spese tra i condòmini con le tabelle millesimali: un appartamento con 80 millesimi su 1.000 paga l'8% delle spese ripartite con quella tabella. Il proprietario poi rimborsa all'inquilino o chiede il rimborso, secondo il contratto.
Spese arretrate e vendita della casa
Se compri o vendi, ricorda che per legge chi acquista risponde con il venditore delle spese dell'anno in corso e di quello precedente. Vedi costi nascosti nell'acquisto.
Cosa scrivere nel contratto di affitto
- Indica se le spese sono «a forfait» o «a consuntivo con rendiconto».
- Chiedi il consuntivo annuale e il diritto di verificarlo.
- Specifica chi paga il riscaldamento e come si calcola.
Per le regole sui contratti vedi contratto 3+2 o 4+4.
Esempio di rendiconto annuale
Dati di esempio per un appartamento in un condominio con ascensore.
| Voce | Importo annuo | Chi paga |
|---|---|---|
| Pulizia scale | 240 € | Inquilino |
| Luce e acqua parti comuni | 110 € | Inquilino |
| Ascensore (consumo e manutenzione ordinaria) | 260 € | Inquilino |
| Compenso amministratore | 150 € | Proprietario (o a forfait secondo contratto) |
| Assicurazione fabbricato | 90 € | Proprietario |
| Fondo lavori straordinari (rata) | 600 € | Proprietario |
| Totale | 1.450 € | Inquilino circa 610 € |
Come controllare il rendiconto
- Chiedi le copie delle fatture o l'accesso ai documenti dell'amministratore.
- Verifica le tabelle millesimali e che l'inquilino non paghi voci straordinarie.
- Controlla il consuntivo del riscaldamento e le letture dei contatori.
Che cosa fare se non sei d'accordo
Scrivi al proprietario con le voci contestate e chiedi un incontro con l'amministratore. Se non si risolve puoi usare la mediazione civile, obbligatoria per le controversie condominiali e di locazione prima di rivolgersi al giudice.
Domande frequenti
Chi paga le spese condominiali in affitto?
Verso il condominio paga il proprietario. Con l'inquilino si ripartiscono: i servizi (pulizie, luce, ascensore, riscaldamento) di norma spettano all'inquilino, le opere straordinarie al proprietario.
Chi paga il rifacimento della facciata?
Il proprietario. È una spesa straordinaria di conservazione dell'immobile e non si può addebitare all'inquilino.
L'inquilino può chiedere il rendiconto delle spese?
Sì. Ha diritto di conoscere gli importi addebitati e di verificarne la correttezza, secondo le regole sulle spese accessorie.
Chi paga l'amministratore di condominio?
La spesa è del condominio e quindi del proprietario. In genere la quota ordinaria può essere ripartita secondo il contratto.
Fonti ufficiali
Ultima verifica dei contenuti: 26 ottobre 2026. Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali.
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