Assemblea di condominio: convocazione, maggioranze, delibere e come impugnarle

In breve

L'assemblea di condominio si convoca con avviso scritto almeno 5 giorni prima. Per la validità servono quorum diversi in prima e seconda convocazione. Le delibere si possono impugnare entro 30 giorni dalla comunicazione (assenti) o dalla delibera (dissenzienti).

Dati essenziali

Avviso di convocazione

almeno 5 giorni prima

Prima convocazione

maggioranza dei partecipanti e 2/3 dei millesimi

Seconda convocazione

1/3 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi

Impugnazione

entro 30 giorni

Verbale

firmato da presidente e segretario

Come funziona l'assemblea

L'assemblea riunisce i proprietari delle unità del condominio e decide su spese, lavori, regolamento e nomina dell'amministratore. Le regole sono nel codice civile (artt. 1129-1139) e nelle disposizioni di attuazione.

Convocazione

• La convoca l'amministratore, o almeno due condòmini che rappresentano un sesto del valore.
• L'avviso è scritto e indica data, ora, luogo e ordine del giorno.
• Va comunicato almeno 5 giorni prima con raccomandata, PEC, posta o consegna a mano.

Quorum e maggioranze

Le maggioranze cambiano in base all'argomento. Per le delibere importanti chiedi sempre un parere all'amministratore o a un legale.

Come si svolge la riunione

1. Si nominano presidente e segretario.
2. Si verifica la presenza e le deleghe (un condòmino può rappresentarne altri entro certi limiti).
3. Si discutono e votano i punti all'ordine del giorno.
4. Si redige il verbale con le delibere e i voti, sottoscritto e trasmesso a tutti.

Come impugnare una delibera

Se la delibera è contraria alla legge o al regolamento puoi impugnarla davanti al giudice entro 30 giorni dalla delibera (per i dissenzienti e gli astenuti) o dalla comunicazione (per gli assenti). L'impugnazione non sospende l'esecuzione, salvo decisione del giudice.

I diritti del condòmino

• Ricevere l'avviso e l'ordine del giorno nei tempi.
• Consultare i documenti e il rendiconto.
• Partecipare e votare in base ai millesimi.

Per le spese e la ripartizione tra proprietario e inquilino vedi spese condominiali: chi paga cosa. Per i lavori di ristrutturazione vedi bonus ristrutturazione.

Cosa si può decidere e cosa no

Checklist per partecipare

1. Leggi l'ordine del giorno e chiedi i documenti prima della riunione.
2. Se non puoi partecipare, prepara una delega scritta con istruzioni di voto.
3. Annota gli interventi e le maggioranze dei voti.
4. Controlla il verbale entro pochi giorni e segnala errori.

I poteri dell'amministratore

L'amministratore esegue le delibere, riscuote i contributi, gestisce i servizi e tiene il registro. Può agire in giudizio per le parti comuni entro i limiti di legge. Per i lavori con detrazioni leggi bonus ristrutturazione e per la ripartizione spese condominiali.

Domande frequenti

Come si convoca l'assemblea di condominio?

Con avviso scritto almeno 5 giorni prima, indicando ordine del giorno, data, ora e luogo, inviato con mezzi che diano prova della ricezione.

Quante persone servono perché l'assemblea sia valida?

In prima convocazione serve un quorum alto di millesimi e partecipanti; in seconda convocazione il quorum è più basso. I numeri esatti vanno verificati nel codice civile.

Entro quando si può impugnare una delibera?

Entro 30 giorni dalla delibera (per dissenzienti e astenuti) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti).

Posso votare per delega?

Sì, con delega scritta. Se il condominio ha più di 20 condòmini, un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore.

Fonti ufficiali

• Codice civile, artt. 1117-1139
• Disposizioni di attuazione del c.c., art. 66
• Ministero della Giustizia

Ultima verifica dei contenuti: 26 ottobre 2026. Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali.