Surroga del mutuo: come funziona, costi e quando conviene cambiare banca

CalcolatoreCalcolo rata mutuoRata mensile, interessi totali e costo complessivo.

In breve

La surroga permette di trasferire il mutuo a un'altra banca con condizioni migliori, senza costi notarili e senza penali, mantenendo l'ipoteca. Conviene quando il nuovo tasso (TAEG) è sensibilmente più basso: su un mutuo residuo di 120.000 € a 20 anni, passare dal 4,5% al 3,5% fa risparmiare circa 63 € al mese.

Dati essenziali

Cos'è

trasferimento del mutuo a un'altra banca

Costi notarili

non dovuti

Penale di estinzione

non dovuta nella surroga

Tempi

circa 30 giorni per la nuova banca

Cosa si conserva

ipoteca originaria, durata e residuo

Che cos'è la surroga

Con la surroga una nuova banca estingue il tuo mutuo e subentra nella stessa ipoteca, con un nuovo contratto a condizioni diverse. Non cambia la casa né la garanzia: cambia chi presta i soldi e il tasso. Per capire che tipo di tasso scegliere leggi mutuo fisso o variabile.

Surroga, rinegoziazione e nuovo mutuo

Esempio: quanto si risparmia

Calcolo a titolo illustrativo con tassi ipotetici: verifica le offerte reali e il TAEG. Prova i tuoi numeri con il calcolatore della rata.

Quando conviene davvero

• La differenza di TAEG è di almeno 0,5-1 punto percentuale.
• Resta molto tempo di ammortamento: più anni restano, più risparmi.
• Non ci sono costi accessori elevati (assicurazioni obbligatorie, spese di istruttoria).

Come si fa: i passaggi

1. Raccogli le offerte di più banche e confronta il TAEG.
2. Chiedi alla tua banca il conteggio estintivo e il piano di ammortamento.
3. Presenta la richiesta di surroga alla nuova banca con i documenti del mutuo e del reddito.
4. La nuova banca contatta la vecchia e conclude l'atto, con termini fissati dalla legge.
5. Controlla il piano di rimborso e la cancellazione dei vecchi addebiti.

Cosa verificare prima di firmare

Controlla spread, indice, durata, assicurazioni richieste e costo di eventuali servizi abbinati. Se hai agevolazioni fiscali sul mutuo (vedi agevolazioni prima casa), verifica che restino valide. Se invece cerchi un nuovo mutuo, fai prima il calcolo di sostenibilità.

I documenti che servono

Errori frequenti

• Guardare solo il tasso e non il TAEG con assicurazioni e spese.
• Surrogare troppo tardi: negli ultimi anni di ammortamento il risparmio è piccolo.
• Perdere agevolazioni senza accorgersene: controlla le detrazioni sugli interessi.
• Non confrontare con la rinegoziazione offerta dalla tua banca.

Quando conviene aspettare

Se i tassi di mercato sono simili al tuo, o se manca meno di un quarto della durata, il risparmio può non valere il tempo e le pratiche. Fai prima il conto con il calcolatore della rata e leggi anche mutuo fisso o variabile.

Domande frequenti

Cos'è la surroga del mutuo?

È il trasferimento del mutuo a un'altra banca, che subentra nell'ipoteca e propone nuove condizioni di tasso e durata, senza spese notarili.

La surroga ha dei costi?

Per legge non ci sono spese notarili né penali di estinzione. Possono però esserci costi accessori della nuova banca: controlla il TAEG.

Quanto tempo ci vuole per la surroga?

Dipende dalle banche; la legge fissa termini per la banca di partenza e per i passaggi dell'operazione. Di solito 1-2 mesi.

Posso cambiare tasso con la surroga?

Sì: puoi passare da variabile a fisso o viceversa. Verifica le condizioni del nuovo contratto.

Fonti ufficiali

• Banca d'Italia – Surroga e rinegoziazione del mutuo
• Testo unico bancario, art. 120-quater
• ABI – Associazione Bancaria Italiana

Ultima verifica dei contenuti: 26 ottobre 2026. Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali.