Deposito cauzionale in affitto: quanto si può chiedere e come si restituisce

In breve

Il deposito cauzionale è la somma che l'inquilino versa come garanzia per canoni non pagati e danni all'immobile. Non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali a favore dell'inquilino. Alla fine del contratto va restituito, con gli interessi, salvo danni o somme dovute. Esempio: con un canone di 650 € il massimo è 1.950 €.

Dati essenziali

Che cos'è

garanzia versata dall'inquilino per canoni e danni

Importo massimo

tre mensilità del canone

Interessi

interessi legali a favore dell'inquilino

Restituzione

alla fine del contratto, dopo la riconsegna dell'immobile

Può essere trattenuto

per danni oltre la normale usura e per somme non pagate

Prova

ricevuta o bonifico e verbale di consegna e di riconsegna

Che cos'è il deposito cauzionale

È una somma di denaro che l'inquilino consegna al proprietario all'inizio dell'affitto, a garanzia degli obblighi del contratto: pagare i canoni e le spese e riconsegnare la casa in buono stato. Non è un costo in più: se tutto va bene, ti viene restituito.

Non va confuso con le mensilità anticipate né con la caparra: il deposito serve solo come garanzia. Chi cerca casa deve inoltre diffidare di chi chiede somme alte prima ancora della visita: leggi come riconoscere le truffe negli annunci di affitto.

Quanto può chiedere il proprietario

Per le locazioni abitative la legge fissa un tetto: il deposito non può essere superiore a tre mensilità del canone (legge 392/1978, art. 11). Il proprietario può chiedere meno, mai di più.

Il deposito si concorda nel contratto di locazione, insieme a durata, canone e spese. Scrivi l'importo esatto nel testo.

Gli interessi legali

Il deposito non è un regalo al proprietario: produce interessi legali a favore dell'inquilino. Il tasso legale è fissato con decreto dal Ministero dell'Economia e delle Finanze e può cambiare nel tempo. Secondo la legge gli interessi vanno corrisposti all'inquilino alla fine di ogni anno; se non ti sono stati riconosciuti, chiedi che vengano calcolati e restituiti insieme al deposito alla fine del contratto.

Come si versa e come si documenta

• Paga con bonifico o altro metodo tracciabile, indicando nella causale «deposito cauzionale» e l'indirizzo dell'immobile.
• Fatti rilasciare una ricevuta firmata o fai scrivere l'importo nel contratto.
• Firma insieme al proprietario un verbale di consegna con lo stato della casa, le foto e la lettura dei contatori.
• Non versare nulla prima di aver visitato la casa e verificato chi è il proprietario.

Quando e come si restituisce

Il deposito si restituisce alla fine del contratto, dopo che l'inquilino ha riconsegnato la casa e le chiavi. La norma sul deposito non indica un termine in giorni: per evitare discussioni concorda per iscritto un termine ragionevole nel verbale di riconsegna e chiedi la restituzione per iscritto, come nella checklist di riconsegna della guida alla disdetta.

1. Disdici nei tempi previsti dal contratto.
2. Concorda data e ora del sopralluogo e fotografa i contatori.
3. Firma il verbale con elenco di eventuali danni e usura normale.
4. Consegna le chiavi con ricevuta e fai le volture delle utenze.
5. Chiedi per iscritto la restituzione del deposito e degli interessi.

Cosa può trattenere il proprietario

Il proprietario può trattenere la parte di deposito che serve a coprire danni all'immobile (oltre alla normale usura dovuta all'uso) e somme rimaste da pagare, come canoni o spese. Deve poterle motivare: elenca i danni nel verbale, con foto e preventivi. La normale usura, ad esempio le pareti leggermente segnate dal tempo, non è un danno.

Esempio di restituzione

Calcolo illustrativo con interessi semplici e tasso ipotetico: il tasso legale reale può cambiare nel tempo.

Errori frequenti

• Per l'inquilino: pagare in contanti senza ricevuta; non fare il verbale di consegna; smettere di pagare l'ultimo canone «perché c'è il deposito», senza accordo scritto.
• Per il proprietario: chiedere più di tre mensilità; trattenere il deposito senza elencare i danni; dimenticare di riconoscere gli interessi.
• Per tutti: non scrivere l'importo nel contratto e non conservare foto, ricevute e comunicazioni.

Quando conviene farsi aiutare

Se il deposito è superiore al limite, se il proprietario trattiene somme senza spiegarle o se manca un verbale di consegna, conviene confrontarsi con un avvocato o con un'associazione di inquilini o proprietari prima di fare altri passi. Se invece il contratto è chiaro, la casa è in ordine e c'è il verbale, di solito basta una richiesta scritta di restituzione.

Se il deposito non viene restituito

Prima manda una richiesta scritta (raccomandata A/R o PEC) con il riferimento al contratto, l'importo e un termine per rispondere. Se non basta, per le controversie in materia di locazione è prevista la mediazione obbligatoria prima di rivolgersi al giudice (D.Lgs. 28/2010, art. 5). Per i casi concreti chiedi una consulenza a un avvocato o a un'associazione di inquilini e proprietari.

Domande frequenti

Quanto deposito cauzionale si può chiedere?

Al massimo tre mensilità del canone, secondo la normativa sulle locazioni (legge 392/1978, art. 11). Il proprietario può chiedere meno, ma non di più.

Il deposito cauzionale produce interessi?

Sì, produce interessi legali a favore dell'inquilino, che secondo la legge vanno corrisposti alla fine di ogni anno. Il tasso legale è fissato con decreto dal Ministero dell'Economia e delle Finanze.

Quando va restituito il deposito cauzionale?

Alla fine del contratto, dopo la riconsegna della casa e delle chiavi. Conviene concordare per iscritto un termine nel verbale di riconsegna.

Il proprietario può trattenere il deposito?

Solo per danni oltre la normale usura e per somme non pagate, come canoni o spese. Deve poter documentare i danni; la normale usura non è un danno.

Posso usare il deposito per pagare l'ultimo canone?

Meglio non farlo senza un accordo scritto con il proprietario. Il deposito serve come garanzia fino alla riconsegna della casa: alla fine del contratto viene restituito oppure compensato con quanto dovuto.

Fonti

Verificato il 28 ottobre 2026

• Legge 392/1978, art. 11 (deposito cauzionale)
• D.Lgs. 28/2010, art. 5 (mediazione obbligatoria)
• Agenzia delle Entrate – Risoluzione, cessione e proroga dei contratti di locazione

Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali alla data in cui decidi. Importi e percentuali di mercato (provvigioni, onorari, costi dei tecnici) sono stime, non valori fissati dalla legge.