Rogito notarile: cosa succede il giorno dell'atto, passo per passo

CalcolatoreSpese notarili acquisto casaOnorario e imposte stimati per il tuo rogito.

In breve

Il rogito è l'atto notarile con cui la proprietà passa dal venditore all'acquirente. Il notaio verifica documenti, identità e immobile, legge l'atto alle parti, che lo firmano alla sua presenza, e controlla il pagamento del prezzo. Dopo la firma il notaio si occupa di registrazione e trascrizione. Esempio: su una casa da 150.000 €, con mutuo da 100.000 € e caparra da 15.000 €, al rogito restano da versare 35.000 €.

Dati essenziali

Che cos'è

atto notarile che trasferisce la proprietà dell'immobile

Chi lo fa

il notaio, scelto di norma dall'acquirente

Prima della firma

verifiche su documenti, identità, ipoteche e pagamento

Durante

lettura dell'atto e firma delle parti davanti al notaio

Pagamento

con mezzi tracciabili, secondo quanto previsto dal preliminare

Dopo

registrazione, trascrizione e voltura catastale a cura del notaio

Che cos'è il rogito

Il rogito è l'atto pubblico di compravendita: quello firmato davanti al notaio con cui il venditore trasferisce la proprietà e l'acquirente diventa proprietario. Viene dopo il compromesso (o preliminare), che invece è un impegno a vendere e comprare. Se non l'hai ancora firmato, leggi la checklist del compromesso.

Il notaio non decide il prezzo né giudica se l'affare è buono: verifica la legalità dell'atto e la titolarità dell'immobile. Le altre verifiche, come lo stato della casa, restano a te: usa la checklist per la visita.

Nei giorni prima del rogito

• Il notaio controlla la provenienza dell'immobile, eventuali ipoteche e vincoli e i documenti catastali e urbanistici.
• Ti invia una bozza dell'atto: leggila con attenzione, soprattutto prezzo, dati catastali, modalità di pagamento e condizioni.
• Se c'è un mutuo, la banca concorda con il notaio data e modalità di erogazione.
• Prepara i mezzi di pagamento (assegni circolari o bonifico) per il saldo, le imposte e l'onorario.
• Fai l'ultima visita all'immobile per verificare che sia come concordato.

Documenti da portare

Il notaio ti indica l'elenco preciso per il tuo caso: chiedilo con anticipo. Per i documenti del venditore vedi anche i documenti per vendere casa.

Come si svolge la giornata

1. Identificazione: il notaio verifica identità e capacità delle parti.
2. Lettura dell'atto: il notaio legge l'atto e ne spiega il contenuto. Fai domande su ciò che non è chiaro.
3. Dichiarazioni: le parti rendono le dichiarazioni previste, ad esempio su pagamenti e agevolazioni fiscali.
4. Pagamento: avviene con mezzi tracciabili, secondo quanto concordato.
5. Firma: le parti firmano alla presenza del notaio, che sottoscrive e autentica l'atto.

Se compri con le agevolazioni, controlla che nell'atto siano riportate le dichiarazioni necessarie: vedi le agevolazioni prima casa.

Pagamento e mutuo

Il prezzo si paga nei modi previsti dal preliminare, con strumenti tracciabili come assegno circolare o bonifico. Il notaio verifica i pagamenti e riporta nell'atto le informazioni richieste dalla legge. Conserva copia delle contabili: ti servono anche per eventuali detrazioni, ad esempio sugli oneri di intermediazione, che richiedono pagamenti tracciabili.

Se compri con un mutuo, di solito atto di compravendita e atto di mutuo si firmano nella stessa giornata e la banca eroga la somma al notaio secondo gli accordi. Prima di firmare verifica con la banca la data di erogazione.

Esempio illustrativo: imposte, onorario notarile e altre spese si pagano a parte.

Imposte e costi del giorno

Al rogito si pagano di norma le imposte sull'acquisto (registro o IVA, ipotecaria e catastale) e l'onorario del notaio, che versa le imposte allo Stato. Con il mutuo si aggiungono l'atto di mutuo e l'imposta sostitutiva. Per una stima usa il calcolatore delle spese notarili; le voci sono spiegate nella guida su costi nascosti nell'acquisto. Chiedi sempre un preventivo scritto.

Le chiavi e cosa succede dopo

Dopo la firma e il pagamento, di norma il venditore consegna le chiavi, ma è bene che la data sia indicata già nel preliminare o nell'atto, specie se l'immobile va liberato. Il notaio si occupa poi degli adempimenti: registrazione, trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale.

• Fai la voltura delle utenze (luce, gas, acqua) e leggi i contatori.
• Comunica il cambio di proprietà all'amministratore di condominio.
• Se hai le agevolazioni prima casa, trasferisci la residenza nei termini previsti.
• Conserva una copia dell'atto: serve anche per rivendere.

Errori frequenti

• Non leggere la bozza prima del giorno della firma.
• Presentarsi senza mezzi di pagamento adeguati o senza i documenti richiesti.
• Non verificare con la banca la data di erogazione del mutuo.
• Dimenticare le spese: imposte, onorario e costi del mutuo.
• Non concordare per iscritto la data di consegna delle chiavi.

Domande frequenti

Che differenza c'è tra compromesso e rogito?

Il compromesso (o preliminare) è un impegno a vendere e comprare in futuro. Il rogito è l'atto notarile definitivo con cui la proprietà passa all'acquirente.

Quali documenti servono per il rogito?

Il venditore porta l'atto di provenienza, i documenti catastali e urbanistici, l'APE e i documenti sugli impianti. L'acquirente porta documento di identità, codice fiscale e i mezzi di pagamento. Il notaio indica l'elenco preciso.

Come si paga al rogito?

Con mezzi tracciabili, come assegno circolare o bonifico, secondo quanto previsto dal preliminare. Il notaio verifica i pagamenti.

Chi sceglie il notaio?

Di norma lo sceglie l'acquirente, che paga di solito l'onorario. Chiedi sempre un preventivo scritto.

Quando si ricevono le chiavi?

Di solito dopo la firma e il pagamento, ma la data va concordata per iscritto nel preliminare o nell'atto, soprattutto se l'immobile deve essere liberato.

Fonti

Verificato il 28 ottobre 2026

• Consiglio Nazionale del Notariato
• Money.it – Cos'è il rogito e come funziona (fonte secondaria)
• Agenzia delle Entrate – Agevolazioni per l'acquisto della prima casa

Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali alla data in cui decidi. Importi e percentuali di mercato (provvigioni, onorari, costi dei tecnici) sono stime, non valori fissati dalla legge.