Millesimi e tabelle millesimali: come si calcolano, si verificano e si correggono

In breve

I millesimi dicono quanto vale il tuo appartamento rispetto all'intero edificio, in millesimi: sono la base per dividere le spese comuni e per votare in assemblea. Il valore si calcola con parametri come metratura e posizione dell'unità. Se la tabella contiene un errore, o se l'edificio è cambiato in modo rilevante, si può chiedere di correggerla: di regola con la maggioranza prevista per le delibere importanti, altrimenti con il giudice. Esempio: una spesa di 12.000 € con 80 millesimi vale 960 €.

Dati essenziali

Che cosa sono

la quota di ogni unità rispetto a 1.000 millesimi dell'edificio

Servono per

ripartire le spese e calcolare le maggioranze in assemblea

Parametri

metratura (superficie, volume) e posizione (piano, esposizione)

Non contano

canone di locazione, miglioramenti, stato di manutenzione

Approvazione

maggioranza dell'art. 1136, comma 2, c.c.; unanimità se si deroga ai criteri di legge

Correzione

in caso di errore o di variazione oltre un quinto del valore (art. 69 disp. att. c.c.)

Cosa sono i millesimi

Il condominio ha parti comuni (scale, tetto, ascensore, impianti) e ogni condomino contribuisce alle spese. I millesimi esprimono il valore proporzionale di ogni appartamento rispetto all'intero edificio, che si considera pari a 1.000. Un appartamento con 80 millesimi vale quindi l'8% del totale.

Servono a due cose: dividere le spese e calcolare le maggioranze in assemblea. Le regole sulle spese sono riassunte nella guida su spese condominiali, chi paga cosa.

Come si calcolano

La legge (art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile) chiede di esprimere il valore di ogni unità in millesimi, con riferimento a coefficienti e parametri. I criteri principali sono due:

• metratura: superficie, volume e altre misure dell'unità;
• posizione: piano, esposizione e altre caratteristiche dell'appartamento rispetto all'edificio.

La norma esclude di tenere conto del canone di locazione, dei miglioramenti fatti dal proprietario e dello stato di manutenzione. Le tabelle sono di solito allegate al regolamento condominiale. Non è obbligatorio rivolgersi a un tecnico, ma è consigliato: un geometra, un architetto o un ingegnere può misurare e applicare i coefficienti in modo documentato.

I tipi di tabelle

Per le spese di scale, ascensore o riscaldamento possono esistere tabelle diverse da quella generale di proprietà: controlla quale tabella viene usata per la voce di spesa che ti interessa.

Esempio di ripartizione

L'assemblea approva una spesa comune di 12.000 € da ripartire con la tabella generale. Ogni condomino paga: spesa × millesimi ÷ 1.000.

Esempio illustrativo: la tabella reale del tuo condominio può essere diversa e alcune voci si ripartiscono con tabelle separate.

Chi approva le tabelle

L'approvazione o la revisione delle tabelle con funzione di semplice accertamento dei valori si decide con la maggioranza qualificata dell'art. 1136, comma 2, del codice civile: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). Se invece si vuole derogare ai criteri di legge per ripartire le spese, serve l'unanimità, perché la decisione ha natura di accordo tra i condomini. Per le regole generali su quorum e votazioni vedi la guida all'assemblea di condominio.

Come verificare la tua tabella

1. Chiedi all'amministratore la tabella millesimale e il regolamento.
2. Controlla che i millesimi dell'edificio sommino a 1.000.
3. Confronta la superficie dell'appartamento con planimetria e visura: la guida alla visura catastale spiega come leggerle.
4. Confronta con le unità simili per piano e dimensione: differenze molto forti senza una ragione chiara sono un indizio.
5. Se hai dubbi, fai fare una verifica tecnica a un professionista prima di contestare.

Quando si possono correggere

Come regola, i valori delle tabelle si modificano all'unanimità. L'art. 69 delle disposizioni di attuazione prevede però due eccezioni, in cui basta la maggioranza dell'art. 1136, comma 2, anche se la correzione interessa un solo condomino:

• i valori sono il risultato di un errore;
• per mutate condizioni dell'edificio (ad esempio sopraelevazione, aumento di superfici, aumento o diminuzione del numero delle unità) il valore di una unità cambia per più di un quinto. In questo caso le spese della revisione sono a carico di chi ha determinato la variazione.

Ogni condomino può inoltre rivolgersi al giudice per far stabilire o rivedere le tabelle: nel giudizio il condominio è rappresentato dall'amministratore.

Errori frequenti

• Pagare per anni senza mai controllare la tabella, specialmente dopo aver comprato casa.
• Fermare i pagamenti per contestare i millesimi, senza consultare un professionista.
• Pensare che il canone di affitto o i lavori di miglioria cambino i millesimi.
• Confondere la tabella generale con quelle d'uso.
• Modificare i millesimi con una delibera a maggioranza, quando serve l'unanimità.

Se compri o vendi casa

Prima di comprare chiedi il regolamento, le tabelle e la situazione delle spese: i millesimi incidono sul costo annuo dell'appartamento. Se vendi, preparali tra i documenti per vendere casa. Per un caso concreto con errori e importi alti, conviene una consulenza di un avvocato o di un tecnico.

Domande frequenti

Che cosa sono i millesimi condominiali?

Sono la quota di valore di ogni unità rispetto all'intero edificio, espressa in millesimi (il totale è 1.000). Servono per ripartire le spese comuni e calcolare le maggioranze in assemblea.

Come si calcolano i millesimi?

Con parametri come la metratura (superficie, volume) e la posizione dell'unità (piano, esposizione), secondo l'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Non si considerano canone di locazione, miglioramenti e stato di manutenzione.

Chi approva le tabelle millesimali?

L'assemblea, con la maggioranza dell'art. 1136, comma 2, del codice civile per l'approvazione o la revisione che accerta i valori. Per derogare ai criteri di legge serve l'unanimità.

Quando si possono correggere i millesimi?

In caso di errore, oppure quando per mutate condizioni dell'edificio il valore di una unità cambia per più di un quinto (art. 69 disp. att. c.c.). Ogni condomino può anche rivolgersi al giudice.

Posso smettere di pagare se la tabella è sbagliata?

Meglio non farlo senza un parere professionale: chiedi la revisione e consulta un avvocato o un tecnico prima di sospendere i pagamenti, per evitare solleciti o azioni di recupero.

Fonti

Verificato il 28 ottobre 2026

• Disposizioni per l'attuazione del codice civile, artt. 68 e 69
• Codice civile, artt. 1123 e 1136
• Studio Cataldi – Il vademecum sulle tabelle millesimali (fonte secondaria)

Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali alla data in cui decidi. Importi e percentuali di mercato (provvigioni, onorari, costi dei tecnici) sono stime, non valori fissati dalla legge.