Proposta d'acquisto di una casa: come farla, cosa scrivere e come ritirarla

In breve

La proposta d'acquisto è l'offerta scritta con cui dichiari al venditore il prezzo e le condizioni a cui vuoi comprare la casa. Di solito è irrevocabile per il periodo che indichi e viene accompagnata da un assegno: se il venditore accetta entro quel termine, ti sei vincolato. Prima di firmare controlla prezzo, natura dell'assegno, condizioni (come il mutuo) e scadenza. Esempio: su un annuncio da 150.000 € puoi proporre 142.000 €, cioè il 5,3% in meno, con un assegno di 3.000 €.

Dati essenziali

Cos'è

offerta scritta di acquisto, prima del compromesso

Chi la firma

il compratore; il venditore firma per accettarla

Validità

il termine che scrivi nel modulo, entro cui la proposta non si ritira

Cosa contiene

dati delle parti, immobile, prezzo, pagamento, condizioni, date

Assegno

va indicata la natura: caparra confirmatoria, acconto o deposito

Dopo l'accettazione

compromesso (contratto preliminare) e poi rogito dal notaio

Che cos'è la proposta d'acquisto

È il primo documento scritto della trattativa. Con la proposta tu, come compratore, dici al venditore quanto offri e a quali condizioni. Di solito la compili con l'agenzia che segue la vendita, ma puoi farla anche tra privati, ad esempio quando il venditore vende senza agenzia.

La differenza con il compromesso è importante: la proposta parte da una sola persona e può essere accettata o rifiutata; il compromesso è il contratto preliminare firmato da entrambi.

Quanto vincola la proposta

Nella proposta indichi fino a quando la tua offerta resta valida. Finché quel termine non scade, la proposta è in genere irrevocabile: non puoi ritirarla senza conseguenze. Se il venditore la accetta in tempo, ti sei impegnato a comprare alle condizioni scritte. Se la rifiuta o lascia scadere il termine, sei libero e l'assegno ti torna indietro.

Il venditore può anche rispondere con una controproposta, ad esempio con un prezzo più alto. In quel caso è una nuova offerta: decidi tu se accettarla.

Per questo non firmare finché non hai fatto le verifiche essenziali: la checklist di visita e il controllo della visura catastale.

Cosa scrivere nella proposta: i 9 punti

La provvigione dell'agenzia si paga solo se l'affare si conclude ed è dovuta da chi ha conferito l'incarico o accettato la proposta; l'importo è un valore di mercato, non fissato dalla legge. Leggi nel modulo quando è dovuta e chiedi chiarimenti prima di firmare: vedi anche i costi nascosti dell'acquisto.

Esempio: una proposta a 142.000 €

Importi ipotetici, a titolo illustrativo. Per valutare se il prezzo è ragionevole leggi come riconoscere una casa sopravvalutata; per capire quanto mutuo puoi chiedere usa il calcolatore di sostenibilità.

Come si fa: i passaggi

1. Visita la casa e controlla i punti essenziali con la checklist di visita.
2. Chiedi i documenti principali e confronta i dati con la visura catastale.
3. Decidi il prezzo massimo e il budget complessivo, comprese le spese: vedi costi nascosti dell'acquisto.
4. Se ti serve il mutuo, verifica prima la tua sostenibilità e inserisci la condizione nella proposta.
5. Compila la proposta con tutti i punti della tabella e controlla ogni cifra.
6. Consegna l'assegno in modo tracciabile e fatti dare copia firmata della proposta.
7. Attendi la risposta entro il termine scritto. Se il venditore accetta, si passa al compromesso.

Errori frequenti

• Consegnare l'assegno prima delle verifiche: se poi emerge un'ipoteca o un abuso edilizio, recuperare i soldi può richiedere tempo.
• Non scrivere la natura dell'assegno: caparra, acconto e deposito hanno effetti diversi. Leggi gli errori più comuni sulla caparra.
• Dimenticare la condizione del mutuo, con un termine preciso.
• Fissare una validità troppo lunga che ti lega mentre aspetti la banca, oppure troppo breve per fare le verifiche.
• Firmare un modulo prestampato senza leggerlo, comprese le clausole sulla provvigione.
• Dare per scontato cosa è incluso (arredi, box, cantina) senza scriverlo.

Quando conviene farsi assistere

Se la cifra è importante, se la casa ha una situazione catastale o ereditaria complessa, o se ci sono clausole che non capisci, fai leggere la proposta a un notaio o a un avvocato prima di firmare. Un'ora di consulenza costa meno di un errore sulla caparra o sul termine.

Domande frequenti

Cos'è la proposta d'acquisto?

È l'offerta scritta con cui il compratore indica al venditore prezzo e condizioni per acquistare una casa. Di solito è accompagnata da un assegno e ha un termine di validità.

La proposta d'acquisto è vincolante?

Finché il termine di validità non scade la proposta è in genere irrevocabile. Se il venditore accetta in tempo, ti sei impegnato a comprare alle condizioni indicate.

Posso ritirare la proposta?

Di norma non prima della scadenza indicata. Per questo conviene fare le verifiche prima di firmare e inserire le condizioni che ti servono, come quella del mutuo.

Che fine fa l'assegno se il venditore rifiuta?

Se la proposta non viene accettata entro il termine, l'assegno ti viene restituito. Controlla che nel modulo sia scritto chi lo custodisce e a quali condizioni.

Cosa succede dopo che il venditore accetta?

Si passa al compromesso, il contratto preliminare firmato da entrambi, e poi al rogito dal notaio, con il saldo del prezzo e le imposte.

Fonti

Verificato il 28 ottobre 2026

• Codice civile, artt. 1326 e 1329 (proposta e accettazione) e artt. 1385-1386 (caparra)
• Agenzia delle Entrate – Guida «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali»
• Agenzia delle Entrate – Contratto preliminare di compravendita

Norme e aliquote cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali alla data in cui decidi. Importi e percentuali di mercato (provvigioni, onorari, costi dei tecnici) sono stime, non valori fissati dalla legge.